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购买按揭房流程哪位清楚呢小产权房的买卖流程是怎样的-

发布时间:2019-10-21 23:31:25

小产权房是不是违章建筑?问题详情:农村集体建设的小产区房是不是违章建筑?拆除违章建筑涉及不涉及小产权房?购买农村小产权房需要注意的问题:

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

但也区分不同情况:

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。

即小产权房只有使用权,没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(三)小产权房的法律风险

第一种就是农民的住宅房交易,有的城市居民喜欢农村传统的平房大院,前几年几万元就能买到,近两年随着征地的急速扩张,近郊区的平房大院动迁补助费标准很高,出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件,如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题,国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效,只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用,增值补偿部分还是归村民所有。

第二种就是各类农业园或者养老院的别墅,这类房屋一般成规模开发,如果这类房屋的买卖发生纠纷,例如,逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题,合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持,因为前提买卖合同是无效的,其结果一般是退房退款。

所以,此类房屋在尚未建成阶段风险很大,如果是购买已建成使用的,买房人对现状已经认可,发生争议的风险较小。

第三种就是集体土地上的楼房交易。

集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时,超建形成的。

有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明,使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。

实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证,当时有一部分流失在乡村土地办公室,后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证,但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证,并且缴纳了契税。

第四种小产权房大多是二手房交易,少量是新建房屋,主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。

不仅合同会被确认为无效,未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险,由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜,将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。

(四)小产权房能否转正

目前小产权房的情况比较复杂,不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况,但该情况并不是普遍现象。

因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”,房屋建成销售后,开发单位得到销售款后,也都撤走了。

而小产权房转正时,需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续,而此时房屋已经销售完毕,小产权房即使转正了,开发单位也没有任何收益,所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。

因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正,才决定购买小产权房。

小产权房拆迁是怎么补偿的?问题详情:不是本地村民,外地务工人员,买房居住10多年了,10万买的,现在市场价值70万左右,土地不是村里用地,属于国资委的地。

听说最近要拆迁,不知怎么补偿,咨询了相关单位都模糊不清。

就是喜欢这样的你...

推荐回答:土地和房屋分开补偿,目前有许多城中村,只要居住二年以上,形成一定规模的小区,水电气等设施完善,若有拆迁,补偿等同于周边有证房。

有的无证房一宅多户,务必逐户签合同,否则将使拆迁无法顺利进行。

如荆州新苑B区,这里是集体规划,开发商建设的已然形成了近2000户的规模小区,一个宅地一般居住6---12户,当时买房时价格2000元/米左右,而今周边房价已到5000元/米,如果有拆迁,房子的补偿每平米就是五千上下,买这里房子的多数是农民兄弟,他们几代人的心血都凝结在这房子上,如不补偿或补偿过低,拆迁后他们睡大街去吗?如果公平公开公正的补偿,他们会十分积极,听从召唤,如果不公,他们会誓死捍卫房产,除非死去,绝不放弃。

求助一下各位对小产权房的看法是什么?哪位网友晓得?推荐回答:感谢邀请!小产权房相对来说便宜很多,买回来自己住划算。

要是需要换房再卖的话恐怕难卖,不增值。

还有一种情况是遇到坼迁,尤其是职能部门的坼迁,没有房产证、土地证赔偿金额很难达到预期目标。

小产权房签订的买卖合同有效吗?问题详情:

推荐回答:

关于小产权房的所签订的买卖合同违反了法律的强制性规定,应属无效合同!

小产权房一般指该房屋建设未办理相应的规划、施工许可,并未在相关国土资源管理部门办理相关土地征收、征用手续!房屋局或不动产登记部门不予办理房屋所有权证书。

买卖的小产权房,一般该房屋涉及的土地属于农民集体土地。

根据《中华人民共和国土地管理法》第6 条规定,农村集体土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设!

农村集体土地只有经过国家法定的征收、征用手续变更为国有土地,然后经政府土地管理部门出让该土地使用权。

小产权房屋的建设和销售均未取得相关规划和预售手续,同时小产权房的买卖必然涉及房屋占用的土地使用权的转让。

《房屋买卖合同》违反了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定,根据《合同法》第52条的规定,本案房屋买卖合同应当认定为无效。

小产权房屋被法院认定无效后,应按照《合同法》58条处理。

双方因该买卖合同所取得的财产,应当予以返还或折价补偿。

相应的购房款及损失应根据双方的过错程度各自承担。

如果双方对合同无效都有过错的,应当各自承担相应的责任。

首先,卖方应返还购房款及赔偿利息损失(结合本案实际酌定以购房款付款日中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算其利息损失),买方应腾退涉案房屋并支付占有房屋期间的使用费。

其次,关于案涉房屋增值部分及装修费用。

可以委托评估机构进行评估,根据国家对农村集体用地建造小产权房屋的政策和市场现行商品房出让用地涉及三证房产处置的作价原则进行赔偿。

最后,关于移动家具及房租损失的认定问题。

涉案房屋因无法居住而在外租住,必然产生租金损失,买方可以主张相应的经济补偿!

如需法律帮助,可以搜索信阳刘伟关注我!

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